Гибкая ипотека - Flexible mortgage

Период, термин гибкая ипотека относится к жилому ипотечный заем что предлагает гибкость в требованиях производить ежемесячные выплаты. Гибкая ипотека впервые появилась в Австралия в начале 1990-х (отсюда и термин США Австралийская ипотека), однако он не стал популярным до конца 1990-х годов. Этот метод приобрел популярность в США и Великобритании недавно из-за Мыльный пузырь на рынке недвижимости США.[1][2][3]

Период, термин ускорение ипотеки также используется, поскольку ипотечный кредит может быть погашен быстрее, чем стандартный ипотечный кредит, если заемщик в состоянии сделать это. При традиционной ипотеке заемщики часто сталкиваются с большими штрафами за дополнительные выплаты по капиталу или несвоевременные выплаты.

Конкретный тип гибкой ипотеки, распространенный в Австралия и объединенное Королевство является зачетная ипотека. Ключевой особенностью зачетной ипотеки является возможность снижения процентов, взимаемых на компенсация кредитный баланс против ипотечной задолженности, с начислением процентов на основе непогашенной чистой задолженности. Некоторые кредиторы имеют единую учетную запись для всех транзакций, это часто называют ипотека текущего счета.

Функции

Типичные особенности:

  • производить переплаты или доплаты (больше нормальной суммы)
  • для переоформления (заимствования) любых предыдущих переплат или дополнительных выплат
  • недоплатить (платить меньше обычной суммы)
  • взять отпуск по оплате (прекратить выплаты на период, обычно от 3 до 12 месяцев).

Эти особенности позволяют адаптировать гибкую ипотеку к индивидуальным обстоятельствам. Это особенно полезно для самозанятых заемщиков и лиц с переменным доходом, который не всегда фиксирован. Например, заемщики, чей доход включает значительную, но нерегулярную комиссия Компонент может использовать комиссионные платежи для переплаты, тем самым сокращая срок или позволяя им недоплатить в другое время.

Зачетная ипотека

Конкретный тип гибкой ипотеки, распространенный в Австралия и объединенное Королевство является зачетная ипотека.

Ключевой особенностью зачетной ипотеки является возможность снижения процентов, взимаемых на компенсация кредитный баланс против ипотечной задолженности.

Например, если остаток по ипотеке составляет 200 000 долларов, а кредитный баланс - 50 000 долларов, проценты начисляются только на чистый остаток в 150 000 долларов.[4] Некоторые кредиторы имеют единую учетную запись для всех транзакций, которую часто называют ипотека текущего счета.

Кредиторы обычно устанавливают кредитный лимит в начале ипотеки и разрешают заемщикам кредитовать и перерасходовать до этого лимита. Лимит может периодически пересматриваться. Кредитор может наложить ограничения на лимиты кредитования ближе к концу срока ипотеки с целью обеспечения возврата капитала. Однако многие кредиторы допускают полную выборку до даты окончания ипотеки, когда ссуду необходимо погасить. Это может вызвать большие проблемы для недисциплинированных заемщиков и тех, кто приближается к выходу на пенсию, если кредитор не желает продлевать срок (особенно по причине возраста).

Другие кредиторы имеют несколько счетов. Есть как минимум ипотечный счет и депозитный счет. Часто кредитор открывает несколько счетов для кредитовых остатков, а иногда и для дебетовых. Различные счета позволяют заемщикам условно разделить свои деньги по назначению, в то время как все счета ежедневно зачитываются в счет ипотечной задолженности.

Экономия против сниженных процентов

Зачетные ипотечные кредиты полезны, потому что процентные ставки по ипотеке выше, чем процентные ставки сберегательного счета.

Например, если у кого-то есть жилищный заем в размере 600 000 долларов под 5% годовых и зачетный счет, на котором он депонировал 200 000 долларов, с него будут взиматься проценты только на 400 000 долларов (600 000 - 200 000 долларов). Новые проценты, подлежащие выплате, в таком случае составляют 20 000 долларов (600 000 долларов × 5% - 200 000 долларов × 5% = 400 000 долларов США × 5%). Таким образом, процентная ставка была в основном снижена на 10 000 долларов (200 000 × 5%) по сравнению с первоначальной процентной ставкой в ​​30 000 долларов.

Без компенсационного счета 200 000 долларов будут сохранены на сберегательном счете, по которому будет использоваться процентная ставка 3,5% в год. Если деньги находятся на счете в течение одного года, заработанные проценты составят 7000 долларов (200000 долларов × 3,5%).

Первый вариант позволяет снизить проценты на 10 000 долларов, второй - 7 000 долларов. Таким образом, размещение денег на зачетном счете позволяет сэкономить больше денег за счет уменьшения процентов, чем любой процент, заработанный на вашем сберегательном счете. В некоторых странах, таких как Австралия, государственные органы, такие как Налоговое управление Австралии также облагать налогом проценты, полученные от сбережений, что еще больше сокращает сбережения.

Налоговое преимущество

Зачетная ипотека может иметь налоговые преимущества для заемщика. Вместо начисления процентов на остаток по кредиту (который может облагаться налогом), по кредиту происходит уменьшение уплаченных процентов по ипотеке (чего не происходит). Например, в Великобритании зачетные ипотечные кредиты часто продаются как предлагающие «эффективную с точки зрения налогообложения» экономию. Интерес, возникший в депозитные счета для резидентов Великобритании считается доходом и облагается налогом. С учетом личного сбережения ставка составляет не менее 20%.[5]

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ http://www.bankrate.com/brm/news/mortgages/20061102_equity_accelerator_mortgage_a1.asp
  2. ^ http://www.moneywise.co.uk/property-ladder/buy-sell/article/2009/06/08/now-the-time-to-buy-property
  3. ^ http://www.thenorthernecho.co.uk/features/4460891.Money_for_beginners___Pay_off_your_exurities_debts_first/
  4. ^ Confused.com, Стоит ли зачетная ипотека?
  5. ^ direct.gov.uk, Налог на счета в банках и жилищных кооперативах