Программа доступного домашнего рефинансирования - Home Affordable Refinance Program

В Программа доступного домашнего рефинансирования (HARP) это федеральная программа из Соединенные Штаты, созданный Федеральное агентство жилищного финансирования в марте 2009 года, чтобы помочь подводный и домовладельцы, живущие под водой рефинансирование их ипотека. в отличие от Программа доступных модификаций для дома (HAMP), которая помогает домовладельцам, которым грозит опасность потеря права выкупа, эта программа приносит пользу домовладельцам, чьи выплаты по ипотеке текущие, но которые не могут рефинансировать из-за падения цен на жилье в результате Коррекция на рынке жилья США.

Задний план

Миллионы заемщиков оказались в затруднительном положении после Мыльный пузырь на рынке недвижимости США лопнул в 2008 году. По мере роста запасов по всей стране цены на жилье резко упали. Многие новые домовладельцы увидели, что стоимость их домов упала ниже баланса их ипотечного кредита, или почти достигла этого уровня. Позже этим же домовладельцам запретили воспользоваться преимуществами более низкой процентные ставки через рефинансирование, поскольку банки традиционно требуют отношение кредита к стоимости (LTV) 80% или меньше, чтобы претендовать на рефинансирование без частное страхование ипотеки (PMI).[1]

Возьмем, к примеру, дом, который был куплен за 160 000 долларов, но теперь стоит 100 000 долларов из-за падения рынка. Далее, предположим, что домовладелец должен 120 000 долларов по ипотеке. В этом сценарии отношение кредита к стоимости будет 120%, и если домовладелец решит рефинансировать, ему также придется платить за частное страхование ипотеки. Если домовладелец еще не платил за PMI, добавленная стоимость могла бы свести на нет большую часть выгоды от рефинансирования, поэтому домовладельцу можно было бы фактически запретить рефинансирование.[2]

Программа

Программа жилищного доступного рефинансирования (HARP) была создана Федеральное агентство жилищного финансирования в марте 2009 года, чтобы разрешить тем, у кого отношение суммы кредита к стоимости превышает 80%, к рефинансированию без оплаты ипотечного страхования. Первоначально право претендовать на участие могли только те, у кого LTV составлял 105%. Позже в том же году программа была расширена и теперь включает тех, у кого LTV до 125%.[3] Это означало, что если кто-то задолжал 125 000 долларов за собственность, которая в настоящее время стоит 100 000 долларов, он все равно сможет рефинансировать и зафиксировать более низкую процентную ставку.

В декабре 2011 года это правило было снова изменено, в результате чего было создано то, что называется «HARP 2.0»; больше не будет ограничений на отрицательный капитал для ипотечных кредитов на срок до 30 лет - так что даже те, кто владеет более 125% стоимости дома, могут рефинансировать без PMI.[4] Кроме того, программа была расширена для приема домовладельцев с PMI в ссуду. Наконец, гарантируется, что любой новый ипотечный кредитор не будет нести ответственность за мошенничество, совершенное с первоначальной ссудой. Это значительно расширило желание кредиторов участвовать в программе.[5]

Квалификационные критерии

Для получения права на HARP должны быть соблюдены определенные критерии. Хотя могут быть дополнительные критерии, налагаемые ипотечный обслуживающий персонал, государственные требования заключаются в следующем:[6][4]

  • Ипотека должна принадлежать или гарантироваться Фредди Мак или Фанни Мэй. Многие домовладельцы не знают, что их ипотечные кредиты связаны с одной из этих организаций, поскольку ни Freddie Mac, ни Fannie Mae не имеют прямого отношения к общественности.
  • Ипотека должна быть приобретена Freddie Mac или Fannie Mae не позднее 31 мая 2009 г.
  • Домовладелец не должен иметь предыдущего рефинансирования ипотечного кредита по программе HARP, если только это не ссуда Fannie Mae, которая была рефинансирована в рамках HARP в течение марта – мая 2009 года.
  • Домовладелец должен своевременно выплачивать ипотечные платежи, без просрочки платежа (30 дней) за последние шесть месяцев и не более одной просрочки платежа за последние двенадцать месяцев.
  • Электрический ток отношение кредита к стоимости (LTV) собственности должно быть больше 80%.
  • Домовладелец должен получить выгоду от ссуды либо за счет более низких ежемесячных платежей, либо за счет перехода на более стабильный продукт (например, переход от ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM) в ипотека с фиксированной ставкой ).

HARP 2.0 и PMI

Многие люди, купившие дом с авансовый платеж менее 20% от покупной цены требовалось иметь частное страхование ипотеки (PMI). Это обычная практика с Фредди Мак или Фанни Мэй кредиты. Привязка PMI к ссуде упростила продажу этой ссуды на вторичном рынке Уолл-стрит как «целую ссуду». PMI хеджировал риск, связанный с высоким отношение кредита к стоимости предлагая страховку от потери права выкупа для того, кто владел «всей ссудой».

Хотя HARP 2.0 позволяет домовладельцам с PMI подавать заявки в рамках Программы рефинансирования по обеспечению доступного жилья, многие домовладельцы столкнулись с трудностями при рефинансировании у своего первоначального кредитора. HARP требует, чтобы новый заем обеспечивал такой же уровень ипотечного страхования, что и первоначальный заем. Это может быть сложно и требует много времени, особенно в случае оплачиваемая кредитором частная ипотечная страховка (ЛПМИ). В результате многие кредиторы не хотят рефинансировать ипотечный кредит PMI.

К счастью, HARP 2.0 позволяет домовладельцам обратиться к любому кредитору для рефинансирования, поэтому ипотечный владелец не попадает в тупик, если первоначальный банк не желает добиваться рефинансирования HARP.

Тип размещения

Рефинансирование HARP 2.0 разрешено для всех типов размещения: основное жилье (занимаемое владельцем), второй дом или инвестиционная (арендная) недвижимость. Однако при рефинансировании инвестиционной недвижимости в рамках программы HARP 2.0, осуществляемой Fannie Mae и Freddie Mac, процентные ставки по ипотеке выше, чем для недвижимости, занимаемой владельцами.

Отказ от оценки

Еще одна особенность HARP заключается в том, что заявители могут отказаться от оценка дома если надежный автоматизированная модель оценки доступен в этом районе. Это может сэкономить время и деньги заемщика, но на усмотрение ипотечный обслуживающий персонал.[7]

HARP 3.0

В рамках Послание о положении страны в 2012 году Президент Барак Обама сослался на план дать «каждому ответственному домовладельцу шанс сэкономить около 3000 долларов в год на ипотеке». В ипотечной отрасли этот план упоминается как HARP 3.0. План не прошел. Ожидается, что HARP 3.0 расширит квалификационные требования HARP для домовладельцев с ипотечными кредитами, не принадлежащими Fannie Mae и Freddie Mac, включая домовладельцев с крупными ипотечными кредитами и ипотечными кредитами Alt-A, тех, чьи первоначальные ипотечные кредиты были заявленным доходом, заявленным активом или и тем и другим.[8]

Крайний срок

Хотя первоначально программа HARP планировалось завершить 31 декабря 2016 года, Федеральное жилищное агентство объявило в августе 2016 года, что она будет продлена до сентября 2017 года.[9] Программа была снова продлена с 17 августа 2017 г. по декабрь 2018 г.[10]

Смотрите также

использованная литература

  1. ^ «Основы частного ипотечного страхования (PMI)». Bankrate.com. 1 июня 2001 г.. Получено 13 декабря 2011.
  2. ^ Лернер, Микеле (6 октября 2010 г.). «9 вещей, которые нужно знать перед рефинансированием ипотеки». Investopedia.com. Архивировано из оригинал 3 декабря 2011 г.. Получено 13 декабря 2011.
  3. ^ Десмонд, Маурна (1 июля 2009 г.). «Fannie и Freddie расширяют сферу спасения ипотечных кредитов». Forbes. Получено 13 декабря 2011.
  4. ^ а б Зихельман, Лью (18 ноября 2011 г.). «Правила HARP 2.0, и кому это будет выгодно». MarketWatch. Получено 13 декабря 2011.
  5. ^ Глинк, Илайс. Что HARP 2.0 может - и не может - сделать для вас, CBS MoneyWatch, 13 августа 2012 г.
  6. ^ «Программа доступного для жилья рефинансирования (HARP)». Сделать дом доступным. Gov. 22 ноября 2011. Архивировано с оригинал 16 февраля 2011 г.. Получено 13 декабря 2011.
  7. ^ «FHFA, Fannie Mae и Freddie Mac объявляют об изменениях в HARP, чтобы привлечь больше заемщиков (пресс-релиз)» (PDF). Федеральное агентство жилищного финансирования. 24 октября 2011. Архивировано с оригинал (PDF) 11 января 2012 г.. Получено 13 декабря 2011.
  8. ^ «Мы все выиграем от упрощения рефинансирования». Белый дом. Архивировано из оригинал 5 февраля 2014 г.. Получено 7 февраля 2014.
  9. ^ Томпор, Сьюзен. «У домовладельцев появляется больше времени для рефинансирования HARP». Детройт Фри Пресс. Получено 2 сентября 2016.
  10. ^ «FHFA объявляет о внесении изменений в оптимизированную программу рефинансирования с высоким LTV и продлении HARP до декабря 2018 года». FHFA. Получено 17 августа 2017.

внешние ссылки